银行房贷提前还款的话,什么时间最合适?

 yixuan   2020-01-14 19:36   14 人阅读  0 条评论
1,财智成功 优质财经领域创作者42727981的观点

银行房贷,越早提前还贷,节省的利息越多;选择缩短年限,比减少月还款额更省利息。

咱们拿具体的案例来解答一下,以贷款100万元,利率4.9%,20年来说事。先看看利息以及月还款情况。

如果是选择的等额本息,每个月还款金额一样,一开始还的利息多。

不管哪种还款方法,等还了七八年后,再提前还款能节省的利息就有限了。

我们以你当前还款一年后,提前还款20万元来看。

1、等额本息选择缩短年限

则可以节省23.8万元的利息,还款年限可以缩短近6年。要注意第一年还款8.5万元,其中5.2万元都是利息。

2、等额本息选择减少月还款额

则只能节省10.1万元利息,同样还20万元,利息能差13.7万元。

3、等额本金选择缩短年限

能够节省利息16.5万元,年限缩短4年。

4、等额本金选择减少月还款额

这样只能省9.2万元利息,与缩短年限相比要多7万元的利息。

最后我们再来看一下8年后提前还款20万的情况。

等额本息缩短年限:

本来能省23万元,8年后只能省12万元了。

等额本金缩短年限:

等额本息减少月还款额:

等额本金减少月还款额:

最后结论,不管什么时间有了钱,提前还款都是好的,并且是越早越好,记住一定要选择缩短年限。


2,金十数据 青云计划获奖者 优质财经领域创作者92563647的观点

房贷还款分两种方式等额本金和等额本息,根据你房贷方式的不同,提前还款的时间点也会有所差别。

等额本息

等额本息每月的还款额相同,每个月还的钱里面本金所占比例逐月递增,利息所占比例逐月递减,但是每个月要还的钱是一样的。

需要早一点提前还款,比如30年房贷还款前期为5年左右,到了中期差不多10年就不适合,因为还款到了中期,利息已经在前期还了大部分,接下来需要还的大部分是本金,这时候提前还款并没有起到减少利息的作用,就只是单纯先还了本金,还不如把这笔钱留着急用或理财。

等额本金

等额本金则是每月的还款额不同,每月还款本金固定,但利息会随着本金减少而减少,呈现逐月递减的状态。一般来说,等额本金需要支付的总利息是少于等额本息的,但是等额本金方式一开始还款数额较高,还款压力会较大。

这种还款方式还款期过了1/3就不适合提前还款,也是需要在还款前期提前还贷,因为过了还款前期,越到后期,所剩的本金越少,利息也越少,当还款期超过1/3时,借款人已还了将近一半的利息,后期所还的更多是本金,所以这时候提前还款没有起到减少利息的作用,也没必要提前还款。

银行也是算好了账,不论你选择哪种还款方式,基本都会在你还款前中期就先把利息收了。

总的来说,因为你申请了房贷就是为了用以后的钱买房,如果没有通货膨胀,你早还晚还差距不大,但是因为通货膨胀你房贷能拖多长就多长,同样1000块,现在肯定是比未来的购买力强、更值钱,所以早还房贷就需要计算能够因此减免的利息有多少了,如果减免不多,就没必要提前还款了。

提前还款还可能要交违约金

如果你办理的按揭贷款还贷时间比较短,比如在1年之内,那么除了要还本金之外,大部分银行还会另外要求收取违约金。另外,因为每个银行对于提前还款都有不同的规定和收费标准,具体要根据房贷所在地的银行正常来算。

一入房贷深似海,从此生活背座山,所以很多人在背负房贷之后都想快一点把房贷还完,但大家要记住,即使你有闲钱可以提前还房贷,也要注意一下,这样才能把手里的钱发挥到最大用处。


3,与财为伴 优质财经领域创作者78470644的观点

个人建议银行房贷还是不要提前还款,因为当今社会能够以如此低的利率获得贷款的情况根本不多了,不过如果个人是讨厌负债的话,还清贷款也是一种好的选择。


2019年,个人住房公积金贷款利率大约为3.25%,普通住房贷款利率为4.9%左右,可能很多人觉得这个利率太高了,远远比银行的存款利率高,但是你要知道,现在民间贷款利率一年的利率在18%-24%之间,甚至有可能更高,在目前社会中,银行的房贷算是最划算的贷款了,所以如果不是有着足够的资金的话,那么还是把钱留作他用吧。当然,如果是真的有足够的资金或者是不喜欢负债想要提前还房贷也是可以的。

目前有三种提前还贷的方式:

第一种是一次清还清所有债务;

第二种是只还一部分放贷,月还款数额不变化,而还款年数减少;

第三种是还一部分,还款年数不变,只是月供相对来说减少了。

实际上,具体还款情况以银行的相关公告以及所签订的合同规定为准。

同时,大部分银行房贷满一年后提前还款不收违约金,房贷不满一年的话,如果想要提前还款的话,将会收取一定的违约金,大部分银行都会有这样的规定,所以提前还款最好还是在房贷满一年后较好,这样就不需要缴纳违约金了,同时具体情况得看银行相关公告以及签订的合同协议。

贷款有两种选择方式,一种是等额本息,一种是等额本金,等额本息提前还款的话所支付的利息较等额本金比起来相对较少。

所以说,如果想要还清房贷的话,只要你有足够的资金,房贷满一年后,选择一种适合自己的还款模式便可以。

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4,链家 房产领域创作者69192167的观点

一、什么是提前还款

提前还款是指借款人将自己的贷款部分向银行提出提前还款的申请,在保证按月按额偿还个人住房贷款本息的基础上,提前偿还部分或全部购房借款的一种经济行为。

目前多数银行都能提供五种提前还款的方式,大体可以分为两类,全部提前还款和部分提前还款。

全部提前还款,即借款人将剩余的全部贷款一次性还清。部分提前还款有四种方式,分别是部分提前还款,剩余的贷款保持每月还款额不变,将还款期限缩短;部分提前还款,剩余的贷款将每月还款额减少,保持还款期限不变;部分提前还款,剩余的贷款将每月还款额减少,同时也将还款期限缩短;部分提前还款,剩余贷款保持总本金不变,只将还款期限缩短。

借款人可以根据自身具体情况选择适合的提前还款方式。

二、提前还款的要求

1、借款人须在按月正常偿还贷款本息6个月后,方才可提出首次提前偿还部分贷款或全部贷款;

2、贷款机构为严肃贷款管理,对提前偿还部分贷款规定了最低限额,一般需1万元以上;

3、借款人提前还贷一般需提前10天或15天告知贷款机构,并须持原借款合同、银行还贷储蓄卡、每月还资本金利息表、本人身份证等资料向贷款机构提出书面申请,并须经其审核同意;

4、借款人在当月仍需要偿还原定的月贷款本息还款额,同时再将需要提前偿还的贷款金额存入银行储蓄卡内。

三、提前还款注意事项

1、提前还款必须问清要求

借款人想提前还款,必须是在还款半年以上,个别银行要求已经还款一年以上。银行一般要求借款人提前15个工作日提交书面或电话申请,银行接到借款人提前还贷申请后要审批,所以一般需要一个月左右的时间。此外,各家银行对于提前还贷的要求有所不同,比如有的银行规定提前还款是1万的整数倍,有的银行需要收取一定数额的违约金。

2、需要准备好提前还款材料

借款人如果要提前还款的话,一般要在电话或书面申请后,携带自己的身份证、借款合同到银行办理审批手续。如果是结清全部尾款的借款人,在银行计算出剩余贷款额后,便于借款人存入足够的钱来提前还贷。如果是转按揭业务的客户和业主,最好找专业的担保机构做委托公证,以免出现业主提前还款后,客户不买或是客户用首付帮业主还清尾款后业主涨价的风险。

3、还款后勿忘退保及解抵押

借款人提前结清全部尾款后,银行会出具结清证明,借款人携带银行开具的贷款结清证明原件、原保单的正副本和发票,打电话给相关保险公司,预约退保即可。借款人在办理贷款时,银行会办理抵押登记。借款人结清贷款后,一定不要忘记去解抵押。借款人要携带房产证,结清证明和抵押在银行的他项权利证办理解抵押。这样自己的房产才可以说是完全属于自己的财产。


5,金投手闲话理财 财经问答达人24597206的观点

首先请确定,是否一定要提前还贷?

实际上,在大多数情况下,我们不建议普通房贷者提前还贷:

一是因为,房贷利率几乎是我们普通人能拿到的,最低的贷款利率。

这条是最主要的原因。

如果您是在 2015年以及之后那买的房,正赶上央行下调基准贷款利率,那么继续持有贷款是相对划算的。2015年伊始,5年期以上房贷利率从之前的5.9%,一步步下调到5.6%、5.4%,直到目前的4.9%。

而且,多个城市还进行了下浮,个人贷款平均利率不足5%。这不仅远低于欧美5.5%~6%的房贷利率,而且几乎是我们普通人这辈子所能拿到的、最低的借款利率了。

二是因为,未来贷款利率将呈现上升趋势,借钱成本会逐步增加。

这条实际上与上条有直接关系。

由于金融(主要是银行)机构坏账率逐步上升,加之经济下行压力,银行迫于盈利压力,对于房贷利率,未来的趋势一定是逐步走高的。

比如,根据最新统计数据,2019年2月,全国首套房贷款平均利率为5.63%,而在2018年2月,这一数字是5.46%。让他在2017年同期,这一数字是5.3%,2016年则不到5%。

如图,可以看到,房贷利率是逐步抬升的。换句话说,今后还想以目前的利率向银行借款,以及几乎不可能了。

如此低的利率,错过这个村可没这个店啦~

与其提前还贷,不如继续持有,享受这一贷款“红利”,把到手的便宜占到底。

三是因为,申请房贷的难度将逐步提升

未来,除了房贷利率将走高,申请房贷的难度也在悄然提升。比如,最近有些热点城市,有些刚刚符合条件的朋友,可能就被银行拒贷了。理由要么是流水不符合,要么被告知“额度用完了”。

究其原因,就是因为房贷的利率太低了,而且贷款一放出去,动辄就是20~30年,银行油水太少,又不符合风控常理,而且房地产市场在调控周期下,未来充满不确定性。所以,房贷这门生意,从趋势来说,银行肯定是不太积极的。

如果提前还贷

话说回来,如果一定要提前还贷,选择什么时候还比较划算呢?

1、如果您单纯是为了减少总利息的支出,那么越早还越好。

在这个目标下,您不用想那么多,一定是越早还越能节省利息支出。

早还一个月,就比完还一个月要划算。这个很好理解。

2、等额本息模式,建议在贷款总期限未过半时还款

您如果选择的是“等额本息”模式,即每个月月供金额相同,那么相对于“等额本金”模式,前者要支付的总利息更多,尤其前三分之一的时间中,每个月月供的利息金额都要显著>本金。

所以,可以考虑在贷款总期限的前三分之一时间内还款。当然,前提是有经济条件的话。

其实“等额本金”模式,个人认为如果要提前还款,也应该在前三分之一的期限还款,只不过还款的必要程度、节省的利息不如等额本息。

3、担心未来资金流有压力时

每个家庭的财务状况都处于变动中。

如果您未雨绸缪,能够料想到未来家庭的收支可能存在大幅减少,或者资产缩水的可能,进而给房贷带来困难的话,建议提前还款,解决后顾之忧。

这种情况,适合那些做个体生意的朋友们。

4、签订的是浮动协议

如果您当初和银行签订房贷合同时,约定的利率是“浮动”的话,那么未来央行一旦上调贷款利率,您的月供金额也会马上水涨船高。

但目前来看,央行上调基准利率的可能性并不高,但如果股市过热、带动房价继续高涨,则不排除上调可能,那个时候,您可以考虑是不是要提前还款,砍掉多余的利息。

5、当你要卖房时

有过二手房买卖的朋友都知道,一个产权完整的房子,比一个背着贷款的房子,能多卖一些钱。

贷款没还完的房子,要么买家先付钱还清贷款,要么双方到银行做“转按揭”处理,这都要额外多出一些手续,耗费更多精力。

所以,要想多卖几万块钱,建议先还清贷款(手头宽裕的话),之后再挂出去,这样既能卖个好价钱,交易手续也更渐变,钱也能尽快到手。


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